N. 15/2025

Asta di immobili sottoposti a vincolo storico-paesaggistico

In fase di esecuzione immobiliare può accadere che oggetto di pignoramento e di successiva vendita forzata siano immobili sui quali grava un vincolo di carattere storico, culturale o paesaggistico, che può rallentare l’iter della procedura e, in alcuni casi, ostacolarlo.

Vediamo perché, partendo da un cenno al d.lgs. 22 gennaio 2004 n°42, che disciplina il codice dei beni culturali e del paesaggio; l’art. 2 contiene la definizione di patrimonio culturale, costituito dai beni culturali e dai beni paesaggistici, con la precisazione che sono considerati beni culturali “le cose immobili e mobili che, ai sensi degli artt. 10 e 11, presentano interesse artistico, storico, archeologico, e antropologico, archivistico e bibliografico e le altre cose individuate dalla legge o in base alla legge come testimonianze che hanno valore di civiltà”.

Sono invece considerati beni paesaggistici gli immobili e le aree indicati all’art. 134, “costituenti espressione dei valori storici, culturali, naturali, morfologici ed estetici del territorio, e gli altri beni individuati dalla legge o in base alla legge”.

A titolo esemplificativo, qualora ad essere sottoposto a pignoramento sia un bene immobile di proprietà di un soggetto privato, rientrante in un complesso edilizio considerato di interesse artistico o storico, ad esempio un ex convento, un castello, un palazzo storico, tale bene sarà assoggettato alla disciplina di cui al citato decreto, che pone dei limiti alla circolazione degli stessi.

Tra gli obblighi derivanti dalla costituzione del vincolo vi è quello di effettuare la denuntiatio alla Pubblica Amministrazione di competenza, che gode del diritto di prelazione sul bene; lo scopo di tale atto, infatti, è quello di informare l’amministrazione dell’esistenza della procedura esecutiva e consentirle, nel termine indicato dalla legge, di esercitare il diritto di prelazione.

L’informativa alla p.a. potrà essere inoltrata dal professionista delegato, oppure dal creditore procedente che ha interesse a dare impulso alla procedura; in particolare, l’art. 59 del Codice dei beni culturali, stabilisce che la denuncia è effettuata entro 30 gg. in caso di trasferimento avvenuto nell’ambito di procedure di vendita forzata o fallimentare.

La legge detta anche i requisiti della denuncia, che deve essere presentata al competente soprintendente del luogo ove si trovano i beni e contenere i dati identificativi delle parti e la sottoscrizione delle medesime o dei loro rappresentanti legali, i dati identificativi dei beni, l’indicazione del luogo ove si trovano i beni, della natura e delle condizioni dell’atto di trasferimento, nonché l’indicazione del domicilio in Italia delle parti ai fini di comunicazione.

È importante che la denuncia venga effettuata in conformità a quanto previsto dalla legge, in mancanza la stessa si considera come non avvenuta.

Quanto al termine assegnato alla P.A. per l’esercizio del diritto di prelazione, il successivo art. 61 prevede che essa è esercitata nel termine di sessanta giorni dalla data di ricezione della denuncia; nel caso in cui la denuncia sia stata omessa o presentata tardivamente oppure risulti incompleta, la prelazione è esercitata nel termine di centottanta giorni dal momento in cui il Ministero ha ricevuto la denuncia tardiva o ha comunque acquisito tutti gli elementi costitutivi della stessa.

Nelle more del termine assegnato per esercitare il diritto di prelazione, il decreto di trasferimento dell’immobile aggiudicato è sospeso ed acquista efficacia solo in caso di mancato esercizio della prelazione da parte della p.a.; nel caso, invece, la prelazione venga esercitata, l’aggiudicatario ha diritto alla restituzione della somma versata e l’obbligo di corrispondere il prezzo di aggiudicazione grava sullo Stato o ente locale che l’ha esercitata.

L’obbligo di eseguire la denuntiatio è di fondamentale rilevanza, in quanto la sua inosservanza rende nullo l’atto di trasferimento del bene, indipendentemente dalla conoscenza o meno da parte dell’aggiudicatario della sussistenza del vincolo.

Avv. Daniela D’Agostino

(riproduzione riservata)