N. 2/2026
È l’anteriorità degli adempimenti di pubblicità costitutiva a regolare il conflitto tra il privilegio speciale immobiliare che assiste i crediti da reato e l’ipoteca
Nota a Cassazione Civile, Sezioni Unite, sent. 29 dicembre 2025, n. 3468.
Sempre con maggiore frequenza si verificano casi in cui il privilegio speciale immobiliare entra in conflitto con il credito ipotecario vantato sullo stesso immobile da un istituto di credito.
La vicenda in commento trae origine da una procedura esecutiva immobiliare, nella quale concorrevano nella distribuzione del ricavato della vendita del bene immobile da un lato una banca con credito derivante da mutuo fondiario garantito da ipoteca volontaria iscritta nel 2003 e dall’altro il cessionario del credito della parte civile, garantito da sequestro conservativo immobiliare penale trascritto nel 2012.
Il Giudice dell’Esecuzione in applicazione del principio cronologico del “prior in tempore, potior in iure” e in deroga al secondo comma dell’art. 2748 c.c., dava la preferenza all’istituto bancario, assegnando al cessionario del credito della parte civile le sole somme per spese sostenute in prededuzione avendo (parte civile) promosso la procedura esecutiva, mentre la restante massa veniva assegnata interamente alla banca intervenuta.
Di diversa opinione il cessionario del credito della parte civile, che riteneva che il suo credito sarebbe invece dovuto prevalere sul credito della banca a prescindere dalla data di iscrizione della garanzia reale e pertanto la vicenda approdava in Cassazione.
La Terza Sezione Civile con ordinanza interlocutoria, sollevava il quesito di massima importanza ovvero “se il creditore che gode del privilegio previsto dall’art. 316, comma 4, c.p.p. va preferito, nella distribuzione del ricavato dalla vendita di beni immobili, al creditore garantito da ipoteca iscritta anteriormente al sequestro penale oppure se la legge dispone diversamente, nel senso di sancire la prevalenza dell’ipoteca anteriore, in deroga al disposto dell’art. 2748, comma secondo, c.c.”.
Per la Corte la questione va risolta applicando gli stessi principi di quanto già statuito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nella sentenza n. 21045/09, con riferimento alla diversa ipotesi del privilegio che assiste i crediti del promissario acquirente scaturiti dalla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c.
Sempre secondo la Corte i privilegi “iscrizionali” o “trascrizionali”, in cui la causa di prelazione è collegata e si costituisce solo con l’osservanza di particolare formalità (quindi ad esempio nel caso appena esaminato con la trascrizione del sequestro conservativo immobiliare penale) restano veri e propri privilegi ai quali però non si applica il principio “privilegia non ex tempora estimantur” (ossia la regola trasfusa nell’art. 2748, comma secondo, c.c.), ma il diverso criterio di soluzione del conflitto con le altre cause di prelazione basato sull’anteriorità della prelazione, riassunto nel brocardo “prior in tempore, potior in jure”, che pervade di sé l’intero sistema della pubblicità, facendone conseguire la prevalenza dell’ipoteca anteriore sul privilegio speciale.
Le Sezioni Unite Civili, pronunciandosi definitivamente, hanno enunciato il seguente principio di diritto:
«Il privilegio speciale immobiliare che, ai sensi dell’art. 316, comma 2, c.p.p., assiste i crediti da reato della parte civile si costituisce solo per effetto della trascrizione del sequestro conservativo penale sui beni dell’imputato o del responsabile civile e, quindi, in deroga al secondo comma dell’art. 2748 c.c., il conflitto con i crediti ipotecari è regolato in base all’anteriorità degli adempimenti di pubblicità costitutiva.
Ne consegue che il credito assistito da ipoteca volontaria è preferito ai crediti privilegiati di cui all’art. 316, comma 2, c.p.p. se l’ipoteca è iscritta anteriormente alla trascrizione del sequestro».
Avv. Antonino Sanzone
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