N. 6/2026

Esecuzione immobiliare: l’errore sui dati catastali, se non genera incertezza assoluta sul bene pignorato, non provoca la nullità del pignoramento

Con l’ordinanza n. 16216 del 17 giugno 2025 la Corte di Cassazione, Pres. De Stefano – Rel. Gianniti ha affermato il principio secondo il quale in materia di procedura esecutiva immobiliare, l’errore sui dati catastali non provoca la nullità del pignoramento se non genera incertezza assoluta sul bene pignorato e, in particolare, se permangono elementi idonei a escludere l’incertezza sull’identità del bene e vi è “continuità” tra i vecchi e i nuovi dati catastali.

La fattispecie esaminata dalla Suprema Corte prende le mosse da un’esecuzione immobiliare promossa da Banca Monte dei Paschi di Siena, avente a oggetto un complesso immobiliare.

I debitori esecutati proponevano opposizione agli atti esecutivi ai sensi dell’art. 617 c.p.c., lamentando l’invalidità del pignoramento per omessa indicazione catastale di un piazzale (individuato come “sub 1”), ritenuto escluso dal vincolo esecutivo.

Secondo i ricorrenti, l’area contestata non era stata espressamente identificata né menzionata nell’atto di pignoramento e, pertanto, non poteva essere oggetto di espropriazione.

Gli esecutati ritenendo la nullità del pignoramento in quanto i beni da pignorare non erano stati correttamente individuati proponevano dapprima un’istanza di estinzione della procedura esecutiva e, successivamente a seguito di rigetto della suddetta istanza, gli stessi promuovevano opposizione ex art. 617 II comma c.p.c. avverso l’ordinanza di rigetto, affermando che il pignoramento era nullo in quanto l’area contestata (piazzale) non era stata espressamente identificata né menzionata nell’atto di pignoramento e, pertanto, non poteva essere oggetto di espropriazione.

Il Tribunale di Locri, con sentenza n. 50/2023, rigettava l’opposizione, sul presupposto che, anche alla luce dei rilievi formulati dal c.t.u., non vi erano dubbi sull’oggetto del pignoramento, affermando che il piazzale costituiva pertinenza del bene pignorato e come tale fosse incluso nel vincolo esecutivo, anche sulla base delle risultanze peritali e della continuità catastale.

I debitori proponevano allora quindi ricorso in Cassazione cui resisteva con controricorso la mandataria della società cui nel frattempo il credito era stato ceduto.

I debitori con il primo motivo, affermavano che vi era stata “violazione e/o falsa applicazione dell’ art. 2912 C.C. (estensione del pignoramento) e dell’art. 817 C.C. (pertinenze della cosa pignorata) in relazione all’ art. 360 n. 3 C.p.c., tenuto conto che mancando i dati identificativi della pertinenza che ha una propria autonomia non è possibile applicare la presunzione di cui all’ art. 2912 C.C.” nella parte in cui il giudice dell’opposizione ha affermato (p. 5 e ss) dapprima, che “la Banca (all’epoca creditore procedente, ndr) ha indicato nella nota di trascrizione i subalterni su cui nell’ anno 2004 era stata iscritta ipoteca… e che ha inteso sottoporre a esecuzione forzata tutti gli accessori e le pertinenze dei subalterni puntualmente indicati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione”; poi, che “la problematica circa l’inclusione… del subalterno 1… è stata verificata dal CTU nominato il quale, dopo rilievi sul posto, ha precisato che trattasi di piazzale… e che lo stesso… non avendo autonomia strutturale ed essendo funzionalmente legato (all’immobile)… tanto da costituire quantomeno una pertinenza”; infine, che “… non ci sono dubbi circa l’ oggetto del pignoramento pur se la pertinenza in questione non sia stata espressamente e catastalmente individuata nella nota di trascrizione ritenendosi a tal punto sufficiente la precisazione fatta nel quadro D della nota di trascrizione”.

La Suprema Corte ha ritenuto il ricorso inammissibile, sulla base dei seguenti principi:

– applicazione dell’art. 2912 c.c.: secondo la Corte, il pignoramento si estende a pertinenze, accessori e frutti del bene esecutato, anche in assenza di autonoma menzione, purché sussistano elementi univoci che manifestino l’intento del creditore di ricomprendere tali beni. Tali elementi possono desumersi, ad esempio, dalla descrizione contenuta nell’atto di pignoramento o nei quadri della nota di trascrizione (in particolare, il quadro D).

– accertamento di fatto non censurabile in sede di legittimità: la valutazione della pertinenzialità del bene e della sua connessione funzionale e materiale con l’immobile principale è riservata al giudice del merito e non può essere sindacata in Cassazione se non in presenza di vizi logici o giuridici evidenti, nella specie non ravvisati. Il ricorso, infatti, si limitava a censurare il merito della valutazione, senza evidenziare errori rilevanti ai sensi dell’art. 360 c.p.c..

L’ordinanza n. 16216/2025 rappresenta pertanto un punto fermo in tema di identificazione del bene pignorato e rafforza un principio essenziale del processo esecutivo: il rispetto delle forme non può essere disgiunto da un’analisi sostanziale della realtà giuridica e materiale del rapporto obbligatorio e del patrimonio del debitore. L’intenzione del creditore, se adeguatamente documentata, può giustificare l’estensione del vincolo anche a beni non espressamente menzionati, purché collegati funzionalmente e catastalmente all’immobile esecutato.
La decisione fornisce così una lezione di equilibrio tra certezza formale e razionalità interpretativa, in linea con l’evoluzione della giurisprudenza in materia di esecuzioni forzate e con la tutela sostanziale degli interessi delle parti coinvolte.

Avv. Mauro Milone

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