N. 11/2025
Acquisto di diritti reali su bene ipotecato per usucapione: cambio di prospettiva nell’ordinanza della Corte di Cassazione n. 565 del 9 gennaio 2025
L’ordinanza della Corte di Cassazione del 9 gennaio 2025, n. 565 si occupa di una questione dibattuta in ambito giurisprudenziale avente ad oggetto l’usucapione e i suoi effetti sui diritti reali di garanzia, con particolare riferimento all’ipoteca.
Come noto, l’usucapione è un antico istituto del diritto civile che consente al possessore di un bene immobile o mobile registrato di diventarne proprietario o titolare di altro diritto reale dopo un determinato periodo di tempo, purché il possesso sia stato pacifico, pubblico, continuativo e ininterrotto (art. 1158 e ss. c.c.), mentre l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore la possibilità di soddisfare la propria pretesa attraverso l’espropriazione del bene ipotecato, indipendentemente da chi ne sia il proprietario al momento dell’esecuzione (art. 2808 e ss. c.c.).
Secondo l’orientamento giurisprudenziale minoritario, posto che l’usucapione determina l’acquisto del diritto di proprietà, quale diritto pieno ed esclusivo, lo stesso dovrebbe comportare la liberazione del bene da ogni vincolo e/o gravame precedente, compresa l’ipoteca.
Ciò in quanto l’acquisto a titolo originario estinguerebbe sia il diritto del precedente proprietario che i vincoli dallo stesso costituiti.
La ratio si fonda sul principio secondo il quale “il diritto acquisito per usucapione nasce ex novo e autonomo, non subendo le limitazioni legate al precedente proprietario”[1].
Tuttavia, tale impostazione creerebbe numerosi problemi per i creditori ipotecari, i quali vedrebbero la loro garanzia reale potenzialmente vanificata dal possesso uti dominus di un terzo estraneo ai rapporti tra lo stesso e il precedente titolare del diritto di proprietà.
La tutela del creditore ipotecario, infatti, risulta complessa e spesso legata alla sua capacità di intervenire in un giudizio di usucapione o di promuovere azioni a difesa del proprio diritto prima del compimento del termine di usucapione.
Con l’ordinanza in commento, la Corte di cassazione, Sezione III Civile, ha mutato radicalmente l’orientamento consolidato, affermando un principio di diritto di portata rivoluzionaria: l’acquisto a titolo originario per usucapione non ha effetto estintivo dell’ipoteca precedentemente iscritta.
La Suprema Corte ha confermato l’orientamento secondo cui l’usucapione, pur comportando l’acquisto della proprietà “libera” da pesi e vincoli per l’usucapiente, non estingue automaticamente l’ipoteca iscritta prima del compimento del termine ventennale.
L’usucapione, quale modo di acquisto della proprietà a titolo originario, determina l’acquisto di un diritto nuovo e indipendente senza che tale acquisto travolga i diritti reali di garanzia preesistenti che, in ragione del loro carattere reale, sono legati al bene immobile e non alla persona del debitore.
Tale impostazione si fonda sulla tutela dell’affidamento del creditore ipotecario e sulla stabilità del sistema del credito.
L’ipoteca, invero, conferisce al creditore il diritto di espropriare il bene gravato con privilegio rispetto agli altri creditori, indipendentemente dal soggetto che ne diviene proprietario.
L’ automatica estinzione dell’ipoteca per effetto dell’usucapione pregiudicherebbe la posizione del creditore, privando lo stesso della sua garanzia, senza alcun rimedio.
Richiamando una recente sentenza della Corte costituzionale[2], la Suprema Corte ha argomentato che l’ipoteca, al pari di altri eventuali pesi e vincoli preesistenti e antecedentemente iscritti o trascritti, non è incompatibile con le caratteristiche concrete del possesso del bene ipotecato e della conseguente acquisizione della proprietà da parte dell’usucapiente.
Il Giudice delle leggi ha sottolineato che sostenere il principio contrario significa asserire l’incompatibilità, logica e giuridica, fra il titolo originario dell’acquisto e la possibile permanenza di garanzie reali, desumendo tale inconciliabilità dal brocardo simul stabunt, simul cadent.
L’ipoteca non può a priori essere considerata soccombente all’acquisto a titolo originario della proprietà, ma deve darsi rilievo alla funzione della stessa.
Pertanto, “l’acquisto a titolo originario per usucapione non ha un effetto estintivo dell’ipoteca precedentemente iscritta e, quindi, non determina la caducazione del diritto reale di garanzia che, come altri eventuali pesi e vincoli preesistenti e antecedentemente iscritti o trascritti (ad esempio, alcune servitù), non è incompatibile con le caratteristiche concrete del possesso del bene ipotecato e del conseguente acquisto della proprietà per usucapione”[3].
Il nuovo orientamento giurisprudenziale tende a rafforzare la posizione del creditore ipotecario che vede tutelato il proprio diritto nonostante il bene venga usucapito da un terzo senza necessità di controllare in modo costante il possesso del bene da parte di terzi.
Pertanto, il proprietario del bene immobile non potrà considerarlo libero dall’ipoteca fino a quanto la stessa non venga cancellata e, come noto, la cancellazione può avvenire tramite l’adempimento dell’obbligazione garantita, il consenso del creditore ipotecario ovvero, in assenza di quest’ultimo, l’esperimento di un’azione di accertamento negativo dell’ipoteca o un’azione di purgazione.
Con la pronuncia in esame, la Cassazione pone l’attenzione sull’importanza per l’usucapiente di valutare in maniera precisa le azioni da intraprendere per ottenere la piena e incondizionata titolarità del bene confermando, altresì, la tutela riconosciuta al creditore ipotecaria e l’interesse alla salvaguardia dei traffici giuridici.
Dott.ssa Domenica Caradonna
(riproduzione riservata)
[1] Cass. sent. n. 8792 del 28.06.2000
[2] Corte cost. sent. n. 160 del 2024
[3] Cass. Ord. N. 565 del 09 gennaio 2025
